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良渚 225万元=125方 万科大溪谷2、18号楼|选房指南No.47

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发表于 2018-12-2 15:00:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者:天圣社区
改善或一步到位的购房需求,更着眼于居住的舒适度。如何去衡量这种不见形迹的精神追求?可以从户型通透性、小区容积率、楼间距和小区景观资源丰富性的维度去做客观具体的解构。它们基本决定了房屋的采光视野条件。
对想置业大城西预算在200-300万之间,追求改善型房源的购房者而言,可选择板块以未来科技城、良渚新城为主。两个板块也供应了很多总价200-300万的楼盘房源,有高层、小高层和多层洋房等建筑形态,但选择多了,容易陷入“乱花渐欲迷人眼”的迷茫混沌中,此时该如何甄别出高性价比的改善型楼盘?
要找到真正的“珍珠”,房叔惯用的办法就是从文章开头提到的几个维度去观察。未来科技城和良渚新城的房源虽多,但真正的低容低密楼盘不外乎万科大溪谷、合景映月台(已清盘)、北大资源颐和江南、中粮梦栖祥云、联发藏龙玉墅等。



上表对5个楼盘从4个维度做了一番比较,不难发现大溪谷的容积率最低所占据自然景观最丰富,且户型通透性最佳,产品力完胜其他四盘,并且引入阿里云loT智能家居系统进一步提升产品价值。


万科大溪谷全景鸟瞰图


从价格上看,大溪谷的购置压力相对最小,最低约225万元即可拥有一套建面约125方四房全明通透改善户型,平均支出约295万元就能买到建面约139方的大四房。但这个价格放到其他四个盘,能买到户型面积起码缩水20个平方,同时由容积率、户型通透性和景观资源丰富性降低造成的居住体验也相对变差。因此大溪谷的高性价比优势不言而喻。
大溪谷是市面上为数不多的还存在一二手倒挂价差红利的楼盘。链家数据显示,大溪谷东邻的七贤郡小区精装89方户型成交单价27000-29000元/平精装138方大户型成交单价也在26000元/平,与大溪谷的大户型产品存在4000-6000元/平不等的价差
不过即便产品力元气满满,既能满足自住又存在一定投资空间,大溪谷仍因为地段位置受到一些挑剔。大溪谷是良渚文化村最后一块“璞玉”,但它既不位于良渚新城中心,也不坐落未来科技城中心,而是蛰居良渚文化村最西南角落。
乍一看,确给人偏居一隅之感。但再仔细体察一番,房叔始觉庆幸能及早意识到自己产生的偏见。



大溪谷的位置,恰处于规划及已经建设开发的5大“新城”的交汇腹地,这5大“新城”分别是大溪谷南面的西站高铁新城仓前科技城未来科技城,以及大溪谷东面的良渚新城和云谷小镇。有五大新城规划概念加持,项目的区域发展颇具潜力,目前项目南面已布局浙大校友企业总部经济园项目
大溪谷与各大新城的连接在未来进一步趋密。
当前大溪谷门口的东西大道可直连良渚新城杭长高速可直连云谷小镇运溪路则直连高铁新城仓前科技城与未来科技城
未来大溪谷与南面三大新城将新增两条连接道路:良睦路北延伸段和高教路北延伸段。目前这两段道路规划已获批,待动工开建。
当随着后期规划的交通改善,区域及产品身段档次无疑将大幅提升。而趁政府限价的大环境入手购置,可以实现预期红利的最大化
市场正在做出聪明的选择,大溪谷前两次推盘点燃市场沉寂已久的购房热潮,中签率只有15%和24%。在当前中签率逐步走高、降价回归的市场环境下,大溪谷是为数不多逆势而红的楼盘,历经市场检验。





万科大溪谷楼幢建筑及小区景观实景图


近期,大溪谷推出第三批开盘房源,位于2号楼和18号楼的64套四房户型将于10月26日启动购房意向登记,为期三天,截至10月28日。
随着高价地项目的陆续入市,市场上类似大溪谷的高性价比楼盘项目在未来也许会出现一个断层期,当前则进入“卖一套少一套”的状态,想置业大城西的购房者,不妨关注考虑下大溪谷。

关于楼盘的摇号信息:







关于楼盘的整体情况



大溪谷北靠自然景观蓝月湖,南邻东西大道、杭长高速和规划浙大校友企业总部经济园项目,西靠群山,东靠七贤郡小区。
万科为帮助大溪谷建立起成熟的居住氛围,在规划的1.1万方商业体量中拿出约5000方用于自营。

关于楼盘周边环境介绍
项目规划

洋房+排屋别墅+1.1万方商业体量+代建1所幼儿园,小区楼间距接近1:1。


交通
周边轨道、公共交通较薄弱,主要依赖公路行车交通。
公路交通:
大溪谷周边主干道有东西大道、杭长高速和运溪路。走东西大道可直达良渚一小、安吉路良渚实验学校和地铁2号线良渚站;走杭长高速-紫金港隧道可横穿云谷进入三墩、紫金港和西溪;走运溪路南行可直达未来科技城。未来良渚到未来科技城还会新增两条公路主干道:良睦路北延伸段和高教路北延伸段。这两段道路工程目前已得到批文,待动工开建。
轨道交通:
距离大溪谷最近的两个地铁站为3号线吴山前村站和2号线良渚站。如果驱车前往2号线良渚站只需沿小区门口的东西大道直行约10分钟。
公共交通:
目前公共交通仅规划到七贤郡、七贤桥一带。
商业

大溪谷项目南区域规划了1.1万方商业体量,其中5000方由万科自营,提供日常生活购物所需。东面良渚文化村的其他住宅组团可提供“玉鸟流苏”、“春漫里新街坊”等配套商业;距离项目最近的商业购物综合体有永旺梦乐城等。
学校
项目代建一所幼儿园,另外旁边的七贤郡等社区也有社区幼儿园;东西大道沿线有良渚一小和安吉路实验学校;
医疗
良渚医院、浙一良渚门诊部
生活娱乐

君澜度假酒店、茶语公园、华联超市、星巴克、良渚博物院,大雄寺,美丽洲教堂,亲子农庄;荷塘心语茶舍等
周边新房售价

万科郡西澜山(已清盘)洋房精装均价23510元/平;

中粮梦栖祥云精装小高层约2.8万元/㎡

和光尘樾精装高层均价2.48万元/㎡

北大资源颐和江南洋房约2.8万元/㎡。
周边二手房售价

七贤郡89方成交价28000-30000元/平

七贤郡精装138方成交单价26087元/平

关于楼盘的楼幢分析:
两幢楼的位置都位于小区较中心位置,不沿小区四至道路和配套商铺,不存在明显劣势。
两相比较,18号楼所在位置更靠中心,占据更丰富多样的景观资源,位置优于2号楼。
2号楼优势:
(1)较远离小区南面的商业配套和小区四至道路,噪音影响小
(2)远离项目西侧的宝山公墓
18号楼优势:
(1)位于小区较中心位置,三面环水,占据小区规划的河道景观资源
(2)远离小区南面的商业配套和小区四至道路,噪音影响小
(3)远离项目西侧的宝山公墓
(4)南面为4层叠排,南向建筑低矮,日照采光优于2号楼



关于楼盘的户型分析
建面约125方四房两厅两卫户型
位置:18号楼中间套和2号楼中间套
套数:共32套,其中18号楼12套,2号楼20套
价格:2号楼总价225-265万元,18号楼总价246-288万元
优点:
(1)不靠通风井采光,进深面宽比低于0.85,做到了真正的全明通透
(2)“4房+家政间”设计,做到了3房朝南,加上客厅,“四室一厅”四开间南向采光面宽达12.7米
(3)主卧套房式设计
缺点:
(1)次卧室紧邻电梯间


建面约125方装修建议图


建面约139方四房两厅两卫户型
位置:18号楼东西套和2号楼东西边套
套数:共32套,其中18号楼12套,2号楼20套
价格:2号楼总价253-298万元,18号楼总价275-328万元
优点:
(1)“四房+家政间+储藏室”设计,空间功能更精细化
(1)做到了3房朝南,加上客厅,“四室一厅”四开间南向采光面宽约14米
(2)南面阳台空间尺寸7.2*1.55米,面积超过10个平方米,抵得上一个房间
(3)不靠通风井采光,南北通透,全明户型
(4)动静分区
(5)主卧套房式设计,落地大玻璃窗采光观景
缺点:
走道略长,造成少量空间面积浪费。


建面约139方装修建议图


对此房叔给出的选房指南是:
建面约125方户型选房建议
考虑因素:
1、楼幢区位优势18号楼>2号楼,建议优先选择18号楼
2、区域低容积率,楼间距宽大,低楼层的采光也不会受影响
3、坡地地形,1楼潮湿度小



139方户型选房建议:
建面约139方户型选房建议
考虑因素:
1、楼幢区位优势18号楼>2号楼,建议优先选择18号楼
2、区域低容积率,楼间距宽大,低楼层的采光也不会受影响
3、坡地地形,1楼潮湿度小
4、18号楼东边套能欣赏到小区水景资源,可优先选择
5、2号楼5层及以上楼层的西边套视野采光优于东边套,5层以下楼层的东边套视野采光优于西边套




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发表于 2018-12-2 15:00:34 | 显示全部楼层
怎么不提项目旁边的公墓私墓?
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发表于 2018-12-2 15:01:22 | 显示全部楼层
这个楼盘有90方或者一下的房子吗
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发表于 2018-12-2 15:01:56 | 显示全部楼层
我家墓地旁边
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发表于 2018-12-2 15:02:17 | 显示全部楼层
太远了,价格掉三分之一差不多
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发表于 2018-12-2 15:02:35 | 显示全部楼层
公墓旁,阴气重
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